Crédit-bail immobilier

Il y a une différence sur le plan fiscal relatif au crédit-bail et immobilier. Ainsi, l’article 239 dit « Quand le prix d’achat, par le propriétaire, de l’édifice pris en location par un contrat de crédit-bail est moindre à la distinction présente entre la valeur de la construction au moment de la signature de la convention et la somme totale des amortissements que l’exploitant aurait pu appliquer s’il avait été possesseur du bien à partir de cette date, le locataire acheteur est tenu de rétablir dans les gains de sa société afférente à l’exercice présent lors de la cession, la fraction des loyers encaissais adéquats à la différence surnommée réduite du prix de cession du bâtiment. Cependant, quand la durée de la convention de crédit-bail est d’au moins quinze ans, cette réinsertion est bornée à la différence entre le coût de revient du terrain sur lequel le bâtiment a été bâtie et le coût de cession de la construction au locataire. »

Selon le plan comptable, un avis du CNC (avril 1976) aperçoit la constitution d’une réserve pour taxes calculées sur la part surnuméraire des loyers soustraits.

Crédit-bail:

Nous commençons par en décrire les modalités avant d’en mesurer le taux de revient ou taux actuariel.

Modalités:

Opération par laquelle une société dite de crédit-bail achète puis loue à des entreprises des biens mobiliers ou immobiliers à usage professionnel.
Le contrat se dénoue généralement à la fin de la période d’amortissement fiscal du bien sans possibilité de résiliation anticipée. Il faut tout de même souligner que cette dernière clause est de moins en moins stricte.

En fin de contrat, trois options sont offertes au locataire:

  • l’entreprise peut restituer le bien,
  • elle peut l’acquérir pour une valeur résiduelle fixée par le contrat (option d’achat),
  • elle peut renouveler le contrat niais avec des loyers nettement plus faibles que les précédents puisque le bien est intégralement amorti.

Le crédit-bail n’est donc pas seulement une opération de financement c’est aussi simultanément une opération d’investissement. C’est d’ailleurs ce qui rend nécessaire son retraitement comptable pour l’intégrer au passif du bilan en tant que contrepartie d’un actif productif contractuel (non patrimonial).
Le loyer réglé par le locataire à date fixe recouvre trois choses :

  • la charge d’amortissement qui est supportée par la société de crédit-bail,
  • le coût des capitaux immobilisés pour son acquisition par la société de crédit-bail,
  • la rémunération des services fournis par la société de crédit-bail.

Le crédit-bail est plus onéreux que l’emprunt pour l’entreprise car la société de crédit-bail, outre le risque financier caractéristique de toute opération en capital, supporte un risque industriel engendré par la gestion des biens mis en location.

Par rapport à l’emprunt où un apport minimum de l’entreprise est généralement exigé par les banques (environ 30% du besoin), le crédit-bail présente l’avantage de financer à 100% le bien. Toutefois, il entraîne le dépôt d’une caution mais son montant n’a rien d’équivalent avec l’apport minimum requis dans le cas d’un emprunt.

Il est souvent plus rapide à mettre en oeuvre qu’un autre montage financier et atténue le problème de l’obsolescence dans la mesure où ce n’est pas à l’entreprise de s’en préoccuper.

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